SUKCES PO POZNAŃSKU 2/2021

42 | PORADNIK/PRAWO sukces PO POZNAŃSKU | LUTY 2021 RĘKOJMIA DLA NIERUCHOMOŚCI CZ. 1. Rękojmia dla nieruchomości chroni interesy kupujących. Dotyczy zarówno mieszkań, domów, gruntów, jak i lokali użytkowych. Sprawdź, co o rękojmi dla nieruchomości mówią przepisy i jak się je stosuje. ZOFIA CHOŁODY Radca prawny, członkini Okręgowej Izby Radców Prawnych w Poznaniu, właścicielka kancelarii Zofia Chołody i Wspólnicy Kan - celaria Prawna, prawnik z ponad 10-letnim doświadczeniem. Specjalizuje się w prawie gospodarczym i cywilnym, jednak nie stroni od prawa administracyjnego. Wspiera przedsiębiorców w działalności biznesowej, obsługuje również podmioty lecznicze. Pomaga kobietom w ich rozwoju biznesowym i osobistym. Prezeska Klubu Kobiet Przedsiębiorczych. P rzyjmuje się, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie zależy od poniesienia przez kupującego szkody, ale od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie warto- ści lub użyteczności rzeczy. O istnieniu wad decyduje zatem kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznacze- nie rzeczy i jej użyteczność. Wadą budynku jest każda niekorzystna i niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu, utrudniająca zgodne z przeznaczeniem korzy- stanie z niego bądź jego konserwację lub obniżająca jego estetykę albo komfort użytkowników. Wada fizyczna może polegać na braku takiej cechy rzeczy, która wywo- łuje na przykład zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy ze względu na cel oznaczony w umowie. Może też powodować umniejszenie wartości rzeczy ze względu na cel wynikający z okoliczności lub ze względu na cel wyni- kający ze zwyczajnego przeznaczenia rzeczy, a także jeżeli rzecz nie ma właściwości, o istnieniu których zapewniał drugą stronę sprzedawca. Przy ocenie czy wskazany rodzaj wady wchodzi w grę, znaczenie ma przepis art. 354 k.c. Mówi on o tym, że zobowiązanie powinno być wykonane zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno- gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego. WADY „ISTOTNE” LUB „POWAŻNEGO CHARAKTERU” Rozgraniczenie pojęcia „wady istotne” i „wady nieistotne” może mieć miejsce w umowie pomiędzy stronami. Jeżeli strony w umowie pojęć tych nie określą, to przyjąć należy argumentację zgodnie z którą przy ocenie, czy mamy do czynienia z wadą istotną, czy też nie, musi być uwzględ- niany punkt widzenia kupującego. Tak więc to kupujący nieruchomość ocenia, czy jej wada ma charakter istotny. CO Z NORMAMI TECHNICZNYMI? Wada fizyczna przy rękojmi występuje wtedy, gdy war- tość lub użyteczność rzeczy została zmniejszona, biorąc pod uwagę cel oznaczony w umowie albo wynikający z umowy lub przeznaczenia rzeczy. Dla określenia ist- nienia tej wady nie mają natomiast istotnego znaczenia obowiązujące normy techniczne. Dla ustalenia czy wskazywane przez kupującego wady budynku są wadami w rozumieniu art. 556 § 1 k.c., nie ma znaczenia to, czy w chwili wybudowania budynku przez dewelopera oraz w chwili zbycia tego budynku przez sprzedawcę na rzecz kupującego, spełniał on obowiązujące normy techniczne przewidziane dla np. budynków mieszkalnych. Istotne znaczenie ma natomiast czy wartość lub użyteczność przedmiotowego budynku uległa zmniejszeniu z uwagi na cel wynikający z jego przeznaczenia.