SUKCES PO POZNAŃSKU 2/2021

43 sukces PO POZNAŃSKU | LUTY 2021 czy też w dotyczącej jej dokumentacji. Zapewnienie może być wyrażone za pomocą znaków, symboli, wyni- kać z okoliczności czy wreszcie w sposób dorozumiany, który może polegać na tym, że sprzedawca milcząco przytakuje wyrażanym przez kupującego oczekiwaniom wobec nabywanej rzeczy. W przypadku gdy sprzedawca zapewnia nas jako kupujących nieruchomość, że nie istnieją żadne wady budynku, tak naprawdę nie ma to znaczenia. Sprzedaw- ca może działać tak w złej wierze – umyślnie, celowo zapewniać o niewadliwości, wiedząc o wadach. Może także działać w dobrej wierze, będąc przeświadczonym o braku wad czy posiadaniu przez rzecz określonych właściwości. Celem przepisu art. 564 k.c. jest ochro- na kupującego, a nie tylko sankcjonowanie zachowań sprzedawcy. Nie jest tu więc wymagana ani umyślność sprzedawcy czy choćby wiedza o istnieniu wadliwości przedmiotu sprzedaży. Kupujący posiada więc pełną ochronę zarówno gdy jest ofiarą podstępu, ale także, gdy tego podstępu brak, a kupujący działał w zaufaniu do zapewnienia sprzedawcy co do cech czy właściwości budynku. Podstępne zatajenie wady jest umyślnym działaniem sprzedawcy. To działanie ukierunkowane na celowe ukrycie wady, przy czym przesłanką takiego postępo- wania musi być wiedza sprzedawcy o istnieniu wady. Wiedza ta musi towarzyszyć sprzedawcy także w razie przyjęcia, że działaniem podstępnym jest samo niedo- informowanie kupującego o ujawnionej wadzie. Konse- kwencją podstępnego zatajenia wady jest brak wygaśnię- cia uprawnień kupującego z tytułu rękojmi. KTO I JAK JEST UPRAWNIONY DO ZŁOŻENIA REKLAMACJI WAD Do złożenia reklamacji sprzedawcy, a co za tym idzie, dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, podmiotem uprawnionym jest wyłącznie kupujący. Podobnie, w przypadku istnienia wspólnoty mieszkaniowej, upraw- nieni do zawiadomienia sprzedawcy o wadach budynku są poszczególni członkowie wspólnoty mieszkaniowej, jako nabywcy lokali. Zgłoszenie wady nieruchomości nie wymaga żadnej szczególnej formy, zatem skuteczne jest zarówno zgłosze- nie ustne, jak drogą telefoniczną i elektroniczną. Za do- puszczalne należy uznać też dokonanie zgłoszenia przez pełnomocnika czy posłańca, skoro ustawa nie wpro- wadza w tym zakresie żadnych ograniczeń. Jeżeli wady dotyczą nieruchomości stanowiącej przedmiot współ- własności, do zgłoszenia wady uprawniony jest każdy ze współwłaścicieli, co wywołuje skutek w odniesieniu do całej nieruchomości, a tym samym wobec pozostałych współwłaścicieli. z Warto pamiętać, że obowiązujące przepisy prawa zezwalają, przy zachowaniu odpowiednich warunków, na odstępstwa od projektu budowlanego i zastosowanie al- ternatywnych rozwiązań. Wady budynku polegają zatem nie na samym fakcie odejścia od projektu budowlanego, ale na tym, że użyte przy budowie obiektu rozwiązania okazały się nieskuteczne. ODPOWIEDZIALNOŚĆ SPRZEDAWCY Z TYTUŁU RĘKOJMI A WIEDZA KUPUJĄCEGO O WADACH Stosownie do przepisu art. 557 § 1 k.c., sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie lub wadach w chwili zawarcia umowy. Przyjmuje się, zgodnie z licznym orzecznictwem, że aby nastąpiło zwolnienie sprzedawcy od odpowiedzial- ności z rękojmi, kupujący musi wiedzieć o wadzie. Nie podlega tu badaniu kwestia, czy powinien był o niej wie- dzieć np. dlatego, że wada była jawna. Ale! Na przykład Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 8 lipca 2016 r., przyjął, że „ jeżeli wady nie były widoczne tzw. „gołym okiem”, to stanowiły zatem wady ukryte. Nawet dokonanie więc przez kupujących wielokrotnych i szczegó- łowych oględzin spornej nieruchomości, nie daje podstaw do skonstruowania domniemania faktycznego, że posia- dając wiedzę o odstępstwach od projektu budowlanego, posiadali również wiedzę o jego wadach funkcjonalnych ”. KIEDY SPRZEDAWCA NIE PONOSI WINY Odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy jest typem odpowiedzialnością opartej na zasadzie ryzyka. Jest ona bezwzględna i obiektywna. W związku z tym, sprzedaw- ca nie może uwolnić się od odpowiedzialności poprzez wykazanie braku winy własnej jako sprzedawcy, a nawet poprzez wykazanie braku wiedzy o jej wystąpieniu lub nawet możliwości jej wystąpienia. Tak więc podstawową przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy jest wykaza- nie, że nieruchomość dotknięta jest wadą fizyczną bądź prawną. Nie ma zatem żadnego znaczenia, czy sprze- dawca ponosi winę za stan przedmiotu zakupu, czy też takowej nie można mu przypisać. A CO, GDY SPRZEDAWCA ZAPEWNIA, ŻE WADY NIE ISTNIEJĄ? Zapewnienie kupującego, iż wady nie istnieją, może polegać na wyrażeniu ogólnej opinii, że rzecz jest wolna od wad albo na oświadczeniu sprzedawcy wobec kupu- jącego, że rzecz ma określone właściwości, których – jak się okaże – w rzeczywistości nie posiada. Zapewnienie to może pochodzić wprost z umowy, ale także z informacji dostępnych u sprzedawcy, jak i eksponowanych na rzeczy