Sukces po poznańsku 3/2022

TWÓJ DOM | 33 | MARZEC 2022 PROSPEKT INFORMACYJNY Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, ma obowiązek sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Prospekt informacyj- ny to zwięzła informacja w formie tabeli przedstawiająca najważniejsze informacje prawne, finansowe i technicz- ne dotyczące przedsięwzięcia deweloperskiego. Warto zwrócić uwagę choćby na sekcję „Informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim”, która wska- że, jakiego sąsiedztwa możemy się spodziewać w naj- bliższym czasie. Bardzo istotne jest, aby klient dokład- nie zapoznał się z prospektem przed zawarciem umowy deweloperskiej (deweloper ma obowiązek udostępnić prospekt informacyjny przed zawarciem umowy dewelo- perskiej, a po 1 lipca 2022 r. – również przed zawarciem umowy rezerwacyjnej). RACHUNEK POWIERNICZY Najważniejszym środkiem ochrony nabywcy na rynku de- weloperskim jest rachunek powierniczy. Służy on groma- dzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, a wypłata zde- ponowanych środków następuje zgodnie z harmonogra- mem przedsięwzięcia deweloperskiego. Co istotne, bank prowadzący rachunek powierniczy kontroluje realizację poszczególnych etapów i po realizacji każdego z nich, wy- płaca środki deweloperowi. Chodzi o to, aby deweloper nie otrzymywał od razu całej kwoty od klienta, ale by środ- ki spływały stopniowo i były przeznaczane wyłącznie na cele realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Od 1 lipca 2022 roku ustawodawca zaostrzył przepisy jeszcze bar- dziej na korzyść nabywców, wskazując, że ostatnia wypłata środków z rachunku powierniczego będzie mogła nastąpić dopiero po przeniesieniu własności lokalu. DEWELOPERSKI FUNDUSZ GWARANCYJNY Kluczowym środkiem do osiągnięcia zwiększenia ochro- ny nabywców ma być nowa instytucja – Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Do DFG mają trafiać środki potrącane z wpłat od nabywców, które mają być uruchamiane w przypadku upadłości dewelopera. Do- tychczas, w przypadku upadłości dewelopera, odzyskanie środków wpłaconych przez nabywców na poczet naby- wanych lokali mogło wiązać się z pewnymi trudnościami. Niewątpliwie jest to rozwiązanie korzystne dla nabywców lokali i daje im wysoki poziom ochrony, jednakże to rozwiązanie ma też pewne wady. Eksperci wskazują, że wprowadzenie DFG wpłynie na dalszy wzrost cen loka- li oraz ograniczenie ich dostępności. Jeśli deweloperzy będą zobowiązani do odprowadzania obowiązkowych składek, to – jak wskazuje doświadczenie życiowe – kosz- ty te zostaną przerzucone na klientów. WPIS ROSZCZENIA DO KSIĘGI WIECZYSTEJ Obowiązkowo po zawarciu umowy deweloperskiej, w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, ujawnia się roszczenie nabywcy o stanowienie odrębnej własności lokalu miesz- kalnego i przeniesienie własności tego lokalu na nabywcę. Wpis takiego roszczenia chroni nabywcę dość skutecznie, gdyby deweloper chciał sprzedać innej osobie lokal, któ- rego dotyczy umowa deweloperska. Wpisane w księdze wieczystej roszczenie nie uniemożliwia sprzedaży takie- go lokalu, jednakże dla każdego potencjalnego nabywcy będzie ono widoczne. NOWE PRZEPISY OD 1 LIPCA 2022 ROKU Większość przepisów nowej ustawy deweloperskiej wej- dzie w życie 1 lipca 2022 roku, jednakże od tej zasady są pewne wyjątki. Jednym z nich jest sytuacja, w której de- weloper przed 1 lipca 2022 r. rozpoczął proces sprzedaży i zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską. Wówczas zastosowanie będą miały przepisy dotychczasowej ustawy. Oznacza to, że jeszcze do 2024 roku dla części inwestycji (które zostaną wystawione do sprzedaży) będą miały za- stosowanie przepisy starej ustawy deweloperskiej. z