86 | Z SUKCESEM | MARZEC 2025 RYNEK NIERUCHOMOŚCI W POZNANIU RYNEK NIERUCHOMOŚCI W 2025 ROKU – PROGNOZY Rok 2024 przyniósł rekordową liczbę rozpoczętych przez deweloperów budów. Wg danych GUS w 2024 roku rozpoczęto budowę około 155 tysięcy lokali i był to drugi wynik w historii, zaraz po rekordowym 2021 roku. Jeśli zaś chodzi o liczbę mieszkań, na które pozyskano pozwolenia na budowę – było to 205 tysięcy sztuk – ubiegły rok był drugim wynikiem w historii. TEKST: BARBARA BOROWSKA, POLSKI ZWIĄZEK FIRM DEWELOPERSKICH GŁÓWNE RYNKI W POLSCE Na siedmiu głównych rynkach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Łódź i Katowice) w 2024 roku deweloperzy wprowadzili do oferty ponad 53 tysiące mieszkań, to jest o prawie 30% więcej niż w roku 2023. (Otodom.pl) Trudno powiedzieć, w jakiej części ten istotny wzrost aktywności sektora deweloperskiego to wynik reakcji branży na wzrost koniunktury związanej z programem Bezpieczny kredyt 2% w 2023 roku, a w jakiej oczekiwaniem rynku na obietnicę wprowadzenia nowego programu wsparcia, niemniej oba te czynniki niewątpliwie tę aktywność w roku 2024 pobudziły. Sprzedaż w 2024 roku osiągnęła poziom 37 tysięcy sztuk (Otodom.pl) i była o 25% niższa niż w roku 2023. Z drugiej strony rok 2024 to rok powiększającej się oferty, co jest oczywiste przy przewadze podaży nad popytem. Jej poziom na koniec roku osiągnął rekordową liczbę prawie 56 tysięcy mieszkań na siedmiu głównych rynkach. Dla porównania, na koniec 2023 roku poziom oferty wyniósł 35 tysięcy mieszkań. Zwiększył się też czas jej wyprzedaży, przynajmniej na niektórych rynkach. Za okres świadczący o równowadze uważa się 4–6 kwartałów. Tymczasem w Krakowie wynosi on siedem kwartałów, w Łodzi ponad osiem, a w Katowicach nawet 10. W Poznaniu jeszcze we wrześniu mieliśmy do czynienia ze wskaźnikiem wyprzedaży na poziomie 8 kwartałów, w grudniu wskaźnik ten spadł do poziomu nieco wyższego niż 6 kwartałów. Dominacja podaży nad popytem ma też odzwierciedlenie w cenach, przy czym mowa tu raczej o uspokojeniu niż ich znaczących spadkach. W roku 2024 roku ceny wzrosły na wszystkich głównych, badanych przez Otodom, rynkach. Od prawie 1% w Poznaniu do ponad 15% w Łodzi. 2025 ROKIEM STABILIZACJI Biorąc pod uwagę dane za rok 2024, można założyć, że także w 2025 roku będziemy mieć do czynienia ze stabilizacją rynku. Wysoki poziom dostępnych do sprzedaży lokali oraz spowolnienie tempa wyprzedaży oferty mogą wskazywać, że deweloperzy będą bardziej ostrożni ze wprowadzaniem nowych ofert, szczególnie na tych rynkach, gdzie czas wyprzedaży oferty jest najdłuższy. Ze strony popytowej kluczową kwestią niestety pozostaje kwestia oprocentowania kredytów hipotecznych w naszym kraju. W Polsce są one najdroższe w Europie. I wpływ na to ma nie tylko wciąż wysoka stopa referencyjna NBP, ale także najwyższy w Europie poziom marż bankowych. Dla porównania oprocentowanie całkowite kredytu hipotecznego w Bułgarii w 2023 roku wynosiło 2,6%, a w Polsce w tym samym czasie 8,1%. Średnia marża bankowa takiego kredytu w Bułgarii to 0,53%, a w Polsce aktualnie to nieco ponad 2%. Bez znaczącego obniżenia kosztów kredytu hipotecznego trudno oczekiwać znaczącej poprawy sytuacji od strony popytowej. Przy czym mówiąc ściśle, mowa tutaj o tzw. „odłożonym w czasie popycie”. Z uwagi na wysoki koszt kredytu coraz więcej osób zainteresowanych nabyciem własnego mieszkania musi odsunąć to marzenie na później. W tym kontekście należy postawić pytanie: Co wydarzy się na rynku, kiedy spadną stopy procentowe NBP – a kiedyś w końcu spadną – a tym samym spadnie koszt kredytów hipotecznych? Można założyć, że ten skumulowany, odłożony w czasie popyt prawdopodobnie przewyższy wtedy podaż i ponownie będziemy mieć do czynienia z kolejnym wzrostem cen. W konsekwencji można by postawić kolejne pytanie: Czy ostatnie działania rządu w kontekście zapowiedzi wprowadzenia programu „Pierwsze klucze” to na pewno krok w dobrym kierunku?
RkJQdWJsaXNoZXIy NzIxMjcz